전세나 월세 계약을 중도에 해지하려고 할 때 가장 먼저 떠오르는 걱정은 위약금입니다. 부동산이나 집주인은 당연하다는 듯 “위약금은 내셔야죠”라고 말하지만, 실제로는 모든 경우에 위약금을 내야 하는 것은 아닙니다.
저 역시 개인 사정으로 계약 기간을 채우지 못하고 이사를 고민했던 적이 있는데, 당시 상황을 하나씩 정리해 보니 위약금을 내지 않아도 되는 조건에 해당한다는 사실을 알게 되었습니다. 이번 글에서는 계약 해지 시 위약금이 발생하는 경우와 그렇지 않은 경우를 현실적으로 정리해 보겠습니다.
위약금은 법이 아니라 계약에서 정해진다
많은 분들이 위약금을 법으로 무조건 내야 하는 것으로 오해합니다. 하지만 위약금은 법에서 일률적으로 정한 것이 아니라, 계약서에 어떻게 명시되어 있는지가 핵심입니다.
계약서에 중도 해지 시 위약금 조항이 없다면, 원칙적으로 세입자에게 위약금을 강제하기 어렵습니다.
세입자가 위약금을 내야 하는 일반적인 경우
보통 세입자가 개인적인 사유로 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우, 새로운 세입자가 구해질 때까지의 손해를 부담하는 구조로 위약금이 발생합니다.
이 경우 대부분은 남은 기간의 월세 전부가 아니라, 공실 기간에 대한 월세 또는 중개수수료 수준에서 정리되는 경우가 많습니다.
중개수수료 부담 조항 확인하기
계약서 특약사항에 ‘중도 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담한다’는 문구가 있는지 확인해야 합니다. 이 문구가 있다면 중개수수료 부담 가능성이 높아집니다.
위약금을 내지 않아도 되는 대표적인 상황
모든 중도 해지가 세입자 책임은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 위약금을 거부할 수 있는 여지가 충분합니다.
집의 하자가 심각한 경우
누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 주거에 중대한 문제가 있음에도 집주인이 이를 방치했다면, 세입자는 계약 해지를 주장할 수 있습니다.
이 경우 하자에 대한 사진, 문자 기록 등 증거를 남겨두는 것이 매우 중요합니다.
계약 내용과 다른 조건이 발견된 경우
입주 후 불법 건축물 여부가 확인되거나, 계약 당시 설명과 다른 조건이 드러난 경우에도 세입자에게 책임을 묻기 어렵습니다.
저의 지인도 이런 사례로 위약금 없이 계약을 해지한 경험이 있습니다.
새로운 세입자를 구하면 상황이 달라진다
기존 세입자가 나가더라도 바로 다음 세입자가 구해진다면, 집주인에게 실질적인 손해가 발생하지 않습니다. 이런 경우 위약금을 요구하는 것은 정당성이 약해집니다.
실제로 많은 분쟁이 이 지점에서 협의로 해결됩니다.
위약금 분쟁, 이렇게 대응해 보자
집주인이 과도한 위약금을 요구한다면, 계약서 조항을 근거로 차분하게 대응하는 것이 중요합니다. 감정적인 대응보다는 법적 근거를 중심으로 이야기해야 합니다.
필요하다면 내용증명이나 상담 기관의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다.
마무리하며
계약 해지 시 위약금은 무조건 내야 하는 비용이 아닙니다. 계약서 내용과 해지 사유에 따라 충분히 달라질 수 있습니다.
다음 글에서는 중고거래 사기를 당했을 때 실제로 도움이 되었던 현실적인 대응 방법을 정리해 보겠습니다.