처음 집을 구할 때 가장 막막한 순간은 계약서를 앞에 두고 서명해야 할 때입니다. 부동산에서는 “다들 이렇게 한다”라고 말하지만, 막상 문제가 생기면 책임은 온전히 세입자 몫이 되는 경우가 많습니다. 저 역시 첫 전세계약 당시 아무것도 모른 채 계약했다가 뒤늦게 중요한 권리를 놓쳤다는 사실을 알게 된 경험이 있습니다.
이 글에서는 전세나 월세 계약 전에 반드시 알고 있어야 할 기본적인 세입자 권리를 실제 경험을 바탕으로 정리해 보겠습니다.
세입자도 계약에서 보호받을 권리가 있다
많은 사람들이 임대차 계약은 집주인이 유리하다고 생각합니다. 하지만 법적으로는 세입자 역시 명확한 보호를 받도록 규정되어 있습니다. 문제는 이런 권리를 대부분의 세입자가 잘 모른다는 점입니다.
계약 전 최소한 아래 내용만 알고 있어도 불리한 상황을 상당 부분 피할 수 있습니다.
대항력과 확정일자의 중요성
전입신고와 확정일자는 세입자를 보호하는 가장 기본적인 장치입니다. 전입신고를 하고 실제 거주를 시작하면 ‘대항력’이 생기고, 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
저는 예전에 전입신고를 미루다가 집주인의 대출 문제로 불안한 상황을 겪은 적이 있습니다. 그 이후로는 계약 당일 또는 입주 당일 바로 전입신고를 하는 습관을 갖게 되었습니다.
계약서 특약사항은 반드시 확인해야 한다
계약서 하단에 있는 특약사항은 단순한 참고 문구가 아닙니다. 실제 분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 판단 기준이 됩니다. ‘원상복구 범위’, ‘중도해지 조건’, ‘수리 책임’ 같은 내용은 반드시 확인해야 합니다.
말로 설명 들은 내용은 계약서에 적혀 있지 않으면 효력이 없다고 보는 것이 안전합니다.
등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수
계약 전 등기부등본을 확인하지 않는 경우가 생각보다 많습니다. 하지만 이는 매우 위험한 행동입니다. 근저당 설정 여부, 소유자 정보는 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본은 인터넷으로도 쉽게 열람할 수 있으며, 계약 당일 기준으로 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.
계약 전 체크리스트를 만들어두자
계약 당일에는 분위기에 휩쓸려 중요한 부분을 놓치기 쉽습니다. 그래서 저는 개인적으로 계약 전 체크리스트를 만들어두는 것을 추천합니다.
전입신고 가능 여부, 확정일자, 특약사항, 관리비 항목 등 기본적인 항목만 정리해 두어도 훨씬 안정적인 계약이 가능합니다.
마무리하며
전세나 월세 계약은 단순한 절차가 아니라 수천만 원의 자산이 걸린 중요한 결정입니다. 최소한의 권리만 알고 있어도 불필요한 손해를 크게 줄일 수 있습니다.
다음 글에서는 전세계약서에서 절대 놓치면 안 되는 핵심 조항들을 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.